地方新政“隱性抵抗” 中央樓市調(diào)控軟著陸
5月中下旬，隨著廣州、重慶等地針對(duì)樓市調(diào)控的地方新政陸續(xù)出臺(tái)，與5月初北京、深圳等地出臺(tái)的地方調(diào)控新政相比，第二波地方新政似乎有了“溫柔一刀”之稱。
從”4·14”中央調(diào)控政策出臺(tái)開(kāi)始，被稱為史上最嚴(yán)的調(diào)控政策似乎走到了政策的拐點(diǎn)，這期間地方政府和市場(chǎng)雙方的態(tài)度發(fā)生了怎樣的變化？
各方力量仍在深度博弈。
“猛藥”溫柔落地
5月23日，重慶地方調(diào)控的靴子落地。與外界預(yù)期不同，此前作出高調(diào)表示要控制房?jī)r(jià)并征收特別稅的重慶市則將細(xì)則調(diào)控重點(diǎn)落在加強(qiáng)住房保障、增加供給、規(guī)范市場(chǎng)秩序等方面，也沒(méi)有對(duì)三套房停貸作出限制，同時(shí)對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)住房并以按揭方式支付的主城納稅人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，這被普遍認(rèn)為是 “溫和調(diào)控”的繼續(xù)。
“鼓勵(lì)普通商品房需求，抑制高房?jī)r(jià)才是調(diào)控的重點(diǎn)?！敝貞c市國(guó)土房管局一位人士對(duì)重慶新政的解釋是，相對(duì)于北京、上海等城市，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康平穩(wěn)，“不能是別人生病，我們來(lái)吃猛藥”。
來(lái)自重慶市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，5月17日至23日，重慶主城九區(qū)樓市成交總套數(shù)為2459套，總成交金額為12.03億元，成交總面積22.85萬(wàn)平方米，這三項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下近兩月以來(lái)的新低。但受兩江新區(qū)規(guī)劃獲批的利好，成交均價(jià)在前一周4523元/平方米的基礎(chǔ)上，回升至5265元/平方米。
“我們希望的局面是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而不是市場(chǎng)猛然下滑?！痹谟迩?huì)期間，重慶市一位政府官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，此前輿論對(duì)中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策實(shí)際上存在著誤解?！敖谖覀兒鸵恍╅_(kāi)發(fā)商一起多次研究了中央文件，包括國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào))和《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）即‘國(guó)十條’，都不是提出要打壓房地產(chǎn)價(jià)格，而是要促進(jìn)健康發(fā)展，既不能過(guò)快上漲也不是徹底降價(jià)，溫家寶總理也重申過(guò)這一態(tài)度?！边@位官員表示，如果調(diào)控過(guò)于猛烈很可能導(dǎo)致的局面是房地產(chǎn)的大起大落，也可能導(dǎo)致調(diào)控過(guò)后的強(qiáng)烈反彈，“這就違背了健康平穩(wěn)發(fā)展的初衷?！?/P>
“病時(shí)下猛藥”一度被市場(chǎng)人士認(rèn)為是對(duì)上一波北京等地樓市調(diào)控細(xì)則的解讀。北京樓市新政明確提出每個(gè)家庭限購(gòu)一套房，而緊接著出臺(tái)的深圳版樓市新政細(xì)則并沒(méi)有套數(shù)限購(gòu)規(guī)定，似乎拉開(kāi)了對(duì)“猛藥”的隱性抵抗。深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒的解釋是，中央政策對(duì)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生影響，深圳無(wú)須再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策。
而5月18日跟進(jìn)的廣州版調(diào)控新政則被看做是嚴(yán)厲調(diào)控走向溫柔一刀的開(kāi)始。廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人黃文波表示，“國(guó)十條”已經(jīng)切中要害，抑制了不合理的需求，廣州樓市成交量已出現(xiàn)較大萎縮，今后房?jī)r(jià)必然會(huì)產(chǎn)生一定的變化，“廣州主要是在供應(yīng)方面做文章，希望達(dá)到供需的平衡，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)?！?/P>
市場(chǎng)僵局生變
樓市調(diào)控從猛藥到溫柔落地，地方政府自有自己的判斷依據(jù)。
“控制價(jià)格上漲過(guò)快的同時(shí)要保持市場(chǎng)成交維持一定的量，才能促使開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)信心?！鄙鲜鲋貞c市政府人士表示，這也是這輪調(diào)控變化的基調(diào)。
以重慶為例，雖然有兩江新區(qū)的政策利好，但重慶新盤(pán)的銷售狀況仍不理想，銷售率普遍較低。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，5月17日至23日，重慶市主城區(qū)共有6個(gè)項(xiàng)目推出新盤(pán)，共計(jì)1637套房源，總面積約11.32萬(wàn)平方米，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的認(rèn)購(gòu)率勉強(qiáng)達(dá)到10%，部分樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)率還不到3%。
“這種情況還是屬于樂(lè)觀的。”重慶龍港地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽表示，在觀望氣氛很濃的情況下，土地市場(chǎng)仍在區(qū)域利好的政策中市場(chǎng)維持著較高的熱度。日前，重慶舉行了樓市新政后第一次大規(guī)模的供地拍賣會(huì)，7塊土地全被開(kāi)發(fā)商收入囊中。其中，北京的金融街和重慶本土房企晉愉集團(tuán)，分別斥資38.8億元、10億元，競(jìng)得423畝和301畝土地?！岸{(diào)控生猛的北京在5月下旬推出的4幅土地則集體流拍?！蓖趸照J(rèn)為，如果土地市場(chǎng)急劇萎縮，那么房地產(chǎn)將進(jìn)入真正的“熊市”，這就與中央的調(diào)控目標(biāo)相背離了。
來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，5月1日至18日，北京共有13個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，新增房源3129套，新增面積31.25萬(wàn)平方米，比4月同期分別減少47.6%和29.8%?！肮?yīng)急劇萎縮和土地市場(chǎng)急凍，只能帶來(lái)房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)大幅下滑。”聯(lián)合投資首席分析師陳斌如此認(rèn)為。
“中央再次表態(tài)此輪調(diào)控目標(biāo)，就是要遏制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，增加供應(yīng)。那么目前，可以說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲已經(jīng)得到初步遏制，要延續(xù)調(diào)控目標(biāo)還有很多政策可供推出。”陳斌判斷：“如果在6月底還沒(méi)有加息等其他政策出臺(tái)的話，到今年底房?jī)r(jià)上漲還會(huì)卷土重來(lái)?！?/P>
地方算計(jì)“后招”
與廣州、重慶等地祭出“溫柔一刀”相比，讓市場(chǎng)糾結(jié)的是，作為具有房?jī)r(jià)標(biāo)桿意義的上海和杭州則遲遲不做表態(tài)。地方政府重新解讀新政則意味著調(diào)控中變化的開(kāi)始。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從部分開(kāi)發(fā)商中了解到，事實(shí)上從“4·14”中央新政開(kāi)始到北京調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)后一個(gè)月期間，全國(guó)樓市發(fā)生了劇烈的變化。“不僅是價(jià)格出現(xiàn)向下趨勢(shì)，供應(yīng)也急劇萎縮，房地產(chǎn)投資銳減”。期間，包括上海、天津、廣州、西安、重慶等地的國(guó)土、房地產(chǎn)部門(mén)密集召開(kāi)過(guò)多次閉門(mén)會(huì)議研究市場(chǎng)走向，認(rèn)為“價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快”和“供應(yīng)緊張”都是此次調(diào)控要解決的樓市“病癥”，如果是過(guò)于猛烈，那么在治愈了“價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快”必然造成更為嚴(yán)重的“供應(yīng)緊張”，而一旦調(diào)控結(jié)束，價(jià)格上漲肯定會(huì)更加迅猛。
在麥肯錫成都代表秦逸飛看來(lái)，地方政府現(xiàn)在著力爭(zhēng)取的是通過(guò)區(qū)域規(guī)劃來(lái)調(diào)整地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，“而目前的情況是，區(qū)域規(guī)劃一旦推出后，大量的土地將形成新的規(guī)劃用途。如果房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，供應(yīng)必然受到巨大影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求將持續(xù)降低，而調(diào)整結(jié)束后，土地需求轉(zhuǎn)旺，將與區(qū)域規(guī)劃一起出現(xiàn)搶地的情況，土地和房?jī)r(jià)都將出現(xiàn)急劇暴漲的局面，大力供應(yīng)保障性住房的計(jì)劃更難得以實(shí)施，反而不利于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期健康發(fā)展?！?/P>
秦逸飛預(yù)計(jì)接下來(lái)將有更多的城市將自己排除在“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”之外，出臺(tái)緩和調(diào)控細(xì)則。
此外有信息顯示，上海將在6月份推出房產(chǎn)新政，只會(huì)是一個(gè)原則性的政策，具體實(shí)施尚無(wú)時(shí)間表?！艾F(xiàn)在的情況看，限制消費(fèi)的嚴(yán)厲政策很可能告一段落，接下來(lái)用征稅還是加息來(lái)持續(xù)調(diào)控還是要看市場(chǎng)的變化?！币晃唤咏》亢统青l(xiāng)建設(shè)部的人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，5月中旬開(kāi)始部分住建部官員已經(jīng)分赴上海等地調(diào)研市場(chǎng)現(xiàn)狀和調(diào)控政策如何繼續(xù)深化的可能性，“為調(diào)控做一些政策儲(chǔ)備”。