房產(chǎn)稅改革緣何引而不發(fā)
目的是否清晰
根據(jù)上海媒體的報道，上海房產(chǎn)稅的征收范圍將擴(kuò)大到居民住宅。這就使得房產(chǎn)稅具備了“類物業(yè)稅”的性質(zhì)。
中國社科院財貿(mào)所稅收室主任張斌指出，1994年分稅制改革之后，我國就未停止過對物業(yè)稅的研究。按照財政部和國稅總局的政策設(shè)計，物業(yè)稅必須具備三大功能：一是調(diào)節(jié)居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源；三是規(guī)范土地稅費(fèi)金制度，完善房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制。
張斌認(rèn)為，目前社會上對房產(chǎn)稅改革的預(yù)期主要是強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)稅抑制投機(jī)、遏制房價過快上漲的功能，也就是上述三大功能中的最后一項。但事實(shí)上，從中央政府的角度考慮，前兩項功能的意義更為重大。
張斌指出，當(dāng)下房產(chǎn)稅的影響主要是心理層面的，也加重了投機(jī)性購房的負(fù)擔(dān)，改變了持有房產(chǎn)的成本。但如果沒有一個穩(wěn)定成熟的方案，那么原本一項影響深遠(yuǎn)的政策措施，有可能最終弱化成為短期的政策工具。
財政部財科所副所長劉尚希也認(rèn)為，征稅有沒有必要，要看目的是什么。房產(chǎn)稅是一個小稅種，征不了多少錢，起不到為地方財政開辟新收入來源的目的，而且征收的成本非常高。
準(zhǔn)備是否充分
張斌指出，從法理上來講，只要國務(wù)院修改了1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，在免納房產(chǎn)稅的范圍中取消“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”一條，即可以對居民住宅征收房產(chǎn)稅。
雖說法律途徑簡單明了，但是真要對住宅開征房產(chǎn)稅，有些概念必須厘清。目前，世界上大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家都對居民持有不動產(chǎn)征稅?！拔飿I(yè)稅”的概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用。
財政部財科所所長賈康一直建議將“物業(yè)稅”更名為“房地產(chǎn)稅”。目前，高企的房價實(shí)際應(yīng)分為兩部分，占大頭一部分是以土地出讓金為代表的國有土地的使用權(quán)，另一部分是房屋價值。我國現(xiàn)行采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，許多地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這就是地方土地財政盛行的根本原因。而隨著土地越來越稀缺，房價也水漲船高。
張斌說，1986年出臺房產(chǎn)稅暫行條例時，還沒有土地使用權(quán)一說，房產(chǎn)稅征收范圍如果擴(kuò)大到住宅，房產(chǎn)的評估價值就要明確是否包含土地使用權(quán)和房屋價值兩部分。如果兩部分都包括，就意味著土地使用權(quán)的增值部分將歸個人承租者，也就是購房者所有。
除了上述政策和法律上的準(zhǔn)備之外，征收房產(chǎn)稅還需要一系列的技術(shù)條件。比如，個人住房信息采集、房產(chǎn)評估和具體征收環(huán)節(jié)都困難重重。而且市場上的交易主體和房產(chǎn)屬性千差萬別，如果考慮問題不夠全面，不僅不能起到相應(yīng)的政策作用，反而會引起社會上經(jīng)濟(jì)利益糾葛。
時機(jī)是否成熟
在新“國十條”出臺后，財政部、國稅總局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房價過快上漲的稅收政策和操作細(xì)則。
分析人士認(rèn)為，“精確打擊”的差別化信貸政策出臺后，在信貸政策與稅收政策之間有一個時間差，這可能是出于調(diào)控節(jié)奏的考慮。如果差別化的信貸政策能夠達(dá)到遏制房價過快上漲的政策目標(biāo)，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長計議。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日指出，稅收是非常嚴(yán)肅的事情，雖然公眾希望通過稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但稅收政策要充分考慮到可操作性和公平性，因此是急不來的。
但如果差別化信貸政策的“前手”未能遏制房價過快上漲的勢頭，那么稅收政策“后手”即可應(yīng)勢而出，對投機(jī)性購房形成持續(xù)性打擊。
有分析人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革之所以遲遲不出臺，讓房地產(chǎn)市場形成一種政策緊縮預(yù)期。一旦房產(chǎn)稅改革方案出臺，如果力度和方案沒有預(yù)期中那么強(qiáng)烈，反而會刺激投資性購房的反彈。因此，房產(chǎn)稅改革方案的出臺是一個相當(dāng)困難的相機(jī)抉擇過程。