中國式房地產(chǎn)調(diào)控的三大癥結(jié)
在中國，從來沒有哪個行業(yè)像近年的房地產(chǎn)行業(yè)一樣被如此密集的政策所包圍。
面對如同脫韁的野馬般飛漲的房價，4月中旬，國家再次祭出調(diào)控之劍。新“國十條”被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴厲的房地產(chǎn)新政”。那些被高房價“綁架”的消費者再度看到希望的曙光，盡管此前他們已經(jīng)聽過好幾遍“狼來了”的故事。
2003年的“121文件”被公認為管理層對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的開始，此后，政策開始對該行業(yè)“狂轟濫炸”。2005年和2006年，管理層動用了行政、稅收、土地等諸多手段對房價進行“圍剿”，皆未見效。直到2007年9月，調(diào)控手段轉(zhuǎn)向以差別化信貸為核心的政策組合，房價才低下“高昂的頭”。然而，上輪宏觀調(diào)控最終卻“虎頭蛇尾”，政策放松后房價隨即迎來了報復(fù)性反彈。
幾輪調(diào)控下來，中國房地產(chǎn)市場陷入到“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈之中，調(diào)控成為名副其實的“空調(diào)”。這一次，樓市能走出上述怪圈嗎？
仔細觀察此輪調(diào)控政策出臺的時間節(jié)點不難發(fā)現(xiàn)，新“國十條”頒布于部分城市房價暴漲之后。實際上，自去年秋天，北京等城市的房價已呈狂飆之勢，但是，諸如二套房貸款利率打七折等過于寬松的信貸政策卻在幾個月后才取消。而2007年那輪宏觀調(diào)控也是在部分城市房價翻一番之后才出臺。也就是說，管理層幾乎從未在房價剛開始燃起“火苗”時就將其撲滅，而是等其燒成“熊熊火焰”時才找來“滅火器”。
殊不知，房價漲上去容易降下來難。例如2007年短短幾個月北京等城市房價飆升一倍，管理層隨后出臺了頗為嚴厲的宏觀調(diào)控政策。政策的疊加效應(yīng)曾令不少開發(fā)商的資金鏈在2008年緊繃，但那一年房價也只是向下調(diào)整了15%~20%，與上漲前相差甚遠。
除較少運用未雨綢繆的手段之外，中國式房地產(chǎn)調(diào)控還具有以下幾個主要特點：
一、多采用行政手段直接干預(yù)市場。
盡管1998年中國房地產(chǎn)就開始了其市場化進程，但直到現(xiàn)在，這個市場也未完全市場化。政府喜歡用行政手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，這在此次新“國十條”及北京版的細則中可見一斑。限制外地人購房、買房查驗結(jié)婚證及戶口本等，讓人恍若回到了計劃經(jīng)濟時代。
行政手段打壓市場確實能在短期內(nèi)取得較為顯著的效果。但是，這種有違市場規(guī)律的強力干涉，由于治標不治本，一旦放松，很容易令房價報復(fù)性反彈，這在歷次宏觀調(diào)控中已被充分證明。
二、政策時而“朝令夕改”， 缺乏長期效應(yīng)。
任何政策的出臺，都應(yīng)以謹慎的態(tài)度反復(fù)論證，但在中國，針對房地產(chǎn)的政策隨意性很大。一些政策由于不遵循市場規(guī)律，如2005年大幅提高住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負，在實際效果上甚至起到了助推房價上漲的相反作用。
當(dāng)政策成為一種常態(tài)，市場上的主體早已習(xí)慣在政府的干預(yù)下生存。2008年，在經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)生變化導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)步履蹣跚之際，房地產(chǎn)是第一個跳出來向政府“呼救”的行業(yè)。這好比一個被溺愛后又被嚴加管教的孩子，稍微受點傷就委屈地哭了。因為這個孩子在家中的地位很重要，家長不得不再次將他摟在懷里。
由于這個“家長”對房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾心態(tài)，不少宏觀調(diào)控政策的延續(xù)期往往不超過一年。實際上，此前中國不乏嚴厲的政策，2007年秋天信貸政策的力度不可謂不大，但因持續(xù)時間不長，導(dǎo)致調(diào)控半途而廢。這一次，宏觀調(diào)控能堅持多久，還未嘗可知。
三、因觸動地方利益，政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)打折扣。
新“國十條”的很多內(nèi)容其實并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暫停貸款之外，大部分內(nèi)容，比如“兩年不開發(fā)的土地要無償收回”、“加快保障性安居工程建設(shè)”等，在過去幾年出臺的政策中被反復(fù)強調(diào)。但是，這些政策都沒有得到很好的執(zhí)行。
中央政府的很多政策到了地方那里被“稀釋”和變通，這早已成為公開的秘密。為了能夠獲取更多的土地出讓金，不少地方政府有意控制供地節(jié)奏和供地規(guī)模，甚至找“托兒”來哄抬土地價格。2008年市場低迷，不少土地流拍流標，一些地方政府一邊與高房價的言論撇清，一邊“暗度陳倉”，越級出臺了一系列救市政策。
可以預(yù)見，由于土地財政、分稅制等問題依然懸而未決，加之部分地方政府面臨債務(wù)難題，此輪宏觀調(diào)控如果產(chǎn)生類似2008年的效應(yīng)，最先坐不住的很可能不是開發(fā)商，而是地方政府。
綜上所述，中國式房地產(chǎn)調(diào)控如同外科手術(shù)，往往治標不治本。幾年來大大小小的“手術(shù)”過后，不僅未能令“病人”的身體恢復(fù)健康狀態(tài)，反而越病越厲害。如果房地產(chǎn)行業(yè)諸多深層次矛盾得不到有效解決，宏觀調(diào)控或再次淪為“空調(diào)”。